jueves, junio 08, 2006

Burbuja Inmobiliaria: Las 7 etapas

Lo prometido es deuda: Post sobre burbuja Inmobiliaria.

Muchos quizas recordareis la burbuja tecnologia de las PUNTO-COM. Ocurrio por el año 1998-2001. En aquella epoca practicamente todo lo que oliera a internet olia a dinero. La gente gastaba dinero en negocios virtuales que teoricamente debian dar dinero desde el primer dia, y aunque no lo diera, daba igual, porque vendria una empresa mas grande y te compraria tu .COM por el doble que te habia costado montarla aunque no facturara ni una peseta.

Curiosamente un economista llamado Hyman Minsky analizo muchas burbujas de diversos tipos y saco una teoria sobre cualquier burbuja economica. Una burbuja economica tiene 7 etapas claramente diferenciadas. Veremos las 7 etapas, y como estas se aplican a la actual burbuja inmobiliaria que tenemos. Es una pena, sin embargo, que dicha persona muriera en 1996 y que no podamos preguntarle que opina del estado actual de la economia.

Con ustedes, las 7 etapas de la burbuja:

Fase 1 - Planteamiento: Toda Burbuja economica comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.
La Fase 1 de la Burbuja inmobiliaria empezo con los rumores de entrada en el Euro de España, alla por el año 1999 cuando el PP gano las elecciones por segunda vez. Un cambio de rumbo economico junto con un programa de flexibilizacion laboral del PP, hicieron que en españa hubiera mas trabajo (aunque fuera mas precario). Los precios hasta el momento de la vivienda estaba subiendo un 3-5% anual, a la par del IPC.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.
La Fase 2 de la burbuja inmobiliaria vino en el mismo año 1999-2000. España entro en el Euro y habia una necesidad urgente de colocar las pesetas 'negras' (dinero negro) que algunas personas tenian guardadas. Las viviendas empezaron a subir.

Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

La Fase 3 de la burbuja inmobiliaria fue algo totalmente radical en España. España habia tenido tipicamente unos tipos de interes altos, entorno al 12-15%. Con su entrada en el Euro, y con Alemania en recesion, los tipos de interes bajaron a unos historicos 3%. El credito barato estaba aqui.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

La Fase 4 de la burbuja inmobiliaria española fue espoleada por 3 frentes: La urgencia de colocar el dinero negro en pesetas que no se habia colocado aun y que en el año 2002 no tendria validez, los historicos bajos tipos de interes del 2-3% y la explosion de la burbuja PUNTO-COM hizo a los desengañados volver a inversiones mas 'clasicas' como los inmuebles. La conjuncion de estas 3 incidencias catapulto los precios al alza de forma historica, de forma que los inmuebles subian de media un 12% anual desde el 2000 hasta el 2005. Ninguna otra inversion era mas rentable que la vivienda, excepto el trafico de drogas.

Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

La Fase 5 de la burbuja inmobiliaria ha sido realmente aterradora en España. Con unas subidas de mas del 10% anual, se empezaron a comprar pisos sobre plano, y venderlos ANTES de la entrega de llaves, consiguiendo rentabilidades ALTISIMAS. Aparece una figura despreciable, llamada 'el pasapisero' que se dedica en exclusiva a este negocio: Compra sobre plano y vende antes de la entrega de llaves cuando el piso ha duplicado su valor. Practicamente gana dinero sin levantarse del sofa.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Actualmente estamos en esta fase. Varios promotores han dicho que el suelo esta muy caro y que el mercado esta cambiando, por lo cual van a vender las casas que les quedan y van a esperarse a ver como evoluciona el mercado. Los expertos saben que han llegado demasiado lejos y que el sector debe regularse, es hora de salir antes de que esto explote.

Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.

Los expertos se estan marchando. Los tipos de interes estan subiendo (El euribor, ese gran desconocido hace 3 años ahora lo conoce todo el mundo porque mas o menos su cuota de hipoteca ha subido 60€ de media al ser revisada) y hoy es previsible que Trichet suba el euribor un 0,25% mas en la reunion del BCE en Madrid. La gente esta empezando a ver que cada vez cuesta mas trabajo vender el piso por lo que quieren y cada vez menos gente va a las inmobiliarias. Las inmobiliarias empiezan a ofrecer descuentos y sortean coches.

Es posible que el sector no explote, porque el sector inmobiliario es un sector que se mueve muy lentamente, no tan rapido como la bolsa, pero el globo se esta desinchando, y si habeis sido niños ya sabeis lo que sucede cuando se empieza a vaciar un globo...

Lo siento por las personas que se hayan metido en la Burbuja porque no hayan tenido mas remedio, porque se van a ver pagando 30 millones (de las antiguas pesetas) por algo que en un futuro solo va a valer 15-20 millones (o sea, van a tener balance negativo).

Sin embargo, a todas aquellas personas que se rieron de los que no nos subimos al carro, a los que no hicieron ni un maldito numero antes de gastarse 30 millones que no tenian, a los que ni siquieran buscaron en un diccionario 'IPC', 'inflacion', 'interes variable' o 'interes fijo', a los 'pasapiseros' y a todos aquellos que intentaron ganar dinero usando un bien social que esta reconocido por la constitucion, a todos ellos, les deseo la ruina economica y que carguen con un lastre hasta los 60 años (hipotecas de 30 años), a puertas de la jubilacion. Eso si, les deseo salud para poder pagar sus deudas.

Que dios reparta suerte. La vamos a necesitar.

4 comentarios:

Ignacio Bernechea dijo...

Me ha gustado mucho este articulo.

Podrias mandarme tus fuentes de informacion para leermelas, me gustaria mucho.

Nacho

F5inet dijo...

las fuentes son www.burbuja.info y www.albertonoguera.com

ambas son una mina de informacion burbujil...

GXY dijo...

el articulo esta muy bien, pero debo corregirte una cosa.

Ya estabamos en plena burbuja bastante antes del advenimiento del euro. La burbuja inmobiliaria comenzo en españa en los 80s, gracias a la politica (socialista) de entonces, que, en su esfuerzo por liberalizar la totalitaria e intervencionista politica de antaño, autorizaba construir a troche y moche, y dirigirlo todo desde "promotoras". Empresas baratas de crear, mantener y destruir, con muy escaso personal, que nacen y viven con un unico objetivo: intermediar en el lucrativo negocio de comprar un solar o antiguas viviendas por ocho duros y vender por, como minimo, el triple.

el advenimiento del euro llego en lo que, segun tu articulo, vendria a ser la 3º o 4º fase de burbujeo, y contribuyo, junto con otros factores que has indicado, a acelerarlo.

saludos cordiales.

F5inet dijo...

estoy en desacuerdo, GXY, en el año 1990-1994 la vivienda bajo de forma espectacular (crisis de 1992 con mas de 3 millones de parados del PSOE), para tener una meseta de 1994 al 1998, a partir de ahi siguio subiendo a la par del IPC (3-4%, lo normal), hasta 1999 que la cosa se disparato.